Какая ставка по ипотеке сейчас: рыночная и льготная
Когда спрашивают, какая ставка по ипотеке на сегодня, честный ответ — «какой ипотеки?». В России две параллельные системы. Рыночная ипотека — обычный банковский кредит: ставку назначает банк исходя из ключевой ставки Банка России, своей маржи и риска по заёмщику. Пока ставка ЦБ высокая, рыночная ипотека дорогая, и платёж по ней заметно выше, чем по льготной.
Льготная ипотека устроена иначе: ставку для заёмщика фиксирует программа, а разницу с рыночной банку компенсирует государство. Поэтому семейная, IT, дальневосточная, арктическая и сельская ипотека выдаются заметно дешевле рыночной — по части программ в несколько раз — и почти не реагируют на решения ЦБ. Обратная сторона — жёсткие условия: кто может взять, какой объект, какой лимит кредита, одна льготная ипотека на семью.
- Рыночная: назначает банк, зависит от ставки ЦБ, взноса и страховки
- Льготная: задаёт программа, субсидию банку платит государство
- От застройщика: ниже первые годы за счёт удорожания квартиры
Из чего складывается ставка у банка
Процентная ставка по ипотеке у банка складывается из нескольких слагаемых, поэтому даже в одном банке у разных заёмщиков она отличается. На неё влияют размер первоначального взноса (чем больше своих денег, тем ниже), страхование жизни и титула (отказ от страховки — надбавка), зарплатный проект или статус клиента банка, тип объекта (новостройка, вторичка, дом) и электронная регистрация сделки. У части банков своя надбавка для ИП и самозанятых и для тех, кто подтверждает доход не справкой работодателя.
Отдельно смотрите на полную стоимость кредита (ПСК): она включает страховки и комиссии и показывает реальную цену ипотеки точнее рекламной ставки. Банки раскрывают ПСК в договоре и на сайте — сравнивайте предложения именно по ней. Условия у каждого банка свои и меняются вслед за ключевой, поэтому точные цифры уточняйте в банке при подаче заявки.
Ставки по ипотеке с 1 октября 2026: что изменилось
Главное изменение осени — новые условия семейной ипотеки для договоров с 1 октября 2026. Вместо единой ставки для всех семей введена шкала: она зависит от числа детей и от того, где вы покупаете — в столичных регионах или в остальных. Чем больше детей, тем ниже; при рождении следующего ребёнка условия пересчитывают. Кредиты, оформленные до октября, сохраняют прежние условия на весь срок.
Рыночная ипотека в 2026 году по-прежнему привязана к ключевой ставке: Банк России пересматривает её по заранее опубликованному календарю заседаний, а банки корректируют свои условия вслед за решением ЦБ. Если берёте рыночную ипотеку сейчас, заложите возможность рефинансировать её позже, если ставки опустятся.
По годам: почему ипотека дорожала и дешевела
Ипотека в России всегда ходила вслед за ключевой ставкой, и последние годы показали это наглядно. В 2020 году, когда ставка ЦБ была низкой, запустили массовую льготную ипотеку на новостройки для всех без условий — спрос на новостройки резко вырос. В 2022 году ключевая ставка резко поднялась, рыночная ипотека подорожала, и покупатели ушли в льготные программы. С 1 июля 2024 года массовая программа для всех завершилась, выдачи перешли на адресные — семейную, IT, дальневосточную. С 1 октября 2026 семейная ипотека перешла на шкалу по числу детей и региону покупки.
Для покупателя это значит одно: сначала проверьте, подходите ли вы под любую льготную программу, и только потом смотрите рыночные предложения банков. В таблице ниже — все действующие программы с их условиями, в калькуляторе — платёж при вашей ставке, сроке и взносе. Расчёт ориентировочный, не оферта: итоговые условия подтверждает банк.
