Оставить заявку
Льготная программа

Комбинированная ипотека: льгота в пределах лимита, остаток по рынку

Если квартира дороже лимита семейной или IT-ипотеки, банк может разделить кредит на две части. Разбираем, как складывается итоговая ставка, как посчитать платёж и что учесть до заявки.

  • Полная стоимость кредитауточняется у банка
  • Ставкаот 6 % до 22 %
  • Льготная частьдо 6 млн ₽
  • Взносот 20 %
  • Срокдо 30 лет
Рассчитать платёж
  • Льготная часть — по ставке и лимиту программы
  • Остаток сверх лимита — по рыночной ставке банка
  • Рыночную часть можно рефинансировать отдельно
Комбинированная ипотека: льгота в пределах лимита, остаток по рынку
Условия

Условия программы

Полная стоимость кредита (ПСК)уточняется у банка при рассмотрении заявки (средняя ПСК по рыночным программам 50 банков на 13.10.2026: 21,28 % новостройки, 21,83 % вторичка (Бробанк); у конкретного банка ПСК зависит от взноса, страховок и срока)
Ставкаот 6 % до 22 % — льготная часть по ставке программы (семейная — по шкале от 2 до 12 %, IT — до 6 %), остаток сверх лимита — по рыночной ставке банка
Максимальная сумма
  • вся сумма: регионы — 15 000 000 ₽
  • вся сумма: Москва, МО, Санкт-Петербург, ЛО — 30 000 000 ₽
Первоначальный взносот 20 %
Срокдо 30 лет
Кто может
  • те, кому подходит семейная или IT-ипотека, но жильё дороже лимита
Какое жильё
  • как у базовой льготной программы
Ограничения
  • льготная часть — по ставке и в пределах лимита базовой программы (семейная — по числу детей и региону, IT — до 9 млн ₽), остаток — по рыночной ставке банка
  • общая сумма по семейной — до 15 млн ₽ в регионах и до 30 млн ₽ в столичных; по IT — до 18 млн ₽
  • рыночную часть можно рефинансировать отдельно (с 27.10.2025)
Где действуетвся Россия
БанкиСбер, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк
Основаниеправила семейной и IT-ипотеки (лимит льготной части). Оператор: банки
Проверено22.10.2026 · источники: Минфин России — решение № 25-67381-01850-Р (общая сумма кредита 15/30 млн ₽) (21.10.2026), Финансы Mail / Коммерсантъ — льготная комбинация (23.07.2026) (22.10.2026)

Изучите все условия кредита (займа) на сайте банка

Оценивайте свои финансовые возможности и риски

Источники и дата проверки: условия проверены 22.10.2026 по данным оператора программы и банков · источники: Минфин России — решение № 25-67381-01850-Р (общая сумма кредита 15/30 млн ₽) (21.10.2026), Финансы Mail / Коммерсантъ — льготная комбинация (23.07.2026) (22.10.2026). Расчёт ориентировочный и не является публичной офертой. Ставку, полную стоимость кредита (ПСК) и условия подтверждает банк при рассмотрении заявки.

Калькулятор

Рассчитайте платёж и переплату

ПСК уточняется у банка

15 000 000 ₽, взнос 3 000 000 ₽ (20 %), 30 лет, ставка 10 %

Платёж в месяц146 513 ₽
Переплата40 744 720 ₽
Всего выплат55 744 720 ₽
Сумма кредита12 000 000 ₽
Доход-ориентир293 026 ₽

Сверх лимита 6 000 000 ₽ ещё 6 000 000 ₽ — по рыночным условиям: ПСК от 16,94 % до 26,27 %, ставка 18,7 % (комбинированная ипотека)

Изучите все условия кредита (займа) на сайте банка

Оценивайте свои финансовые возможности и риски

Расчёт ориентировочный и не является публичной офертой. Ставку, полную стоимость кредита (ПСК) и условия подтверждает банк при рассмотрении заявки. Доход-ориентир: банки обычно хотят, чтобы платёж не превышал 40–50 % дохода. ПСК программы уточняется у банка. Условия программы «Комбинированная ипотека» проверены 22.10.2026 · источники: Минфин России — решение № 25-67381-01850-Р (общая сумма кредита 15/30 млн ₽) (21.10.2026), Финансы Mail / Коммерсантъ — льготная комбинация (23.07.2026) (22.10.2026).

Сравнение программ при этих параметрах

ПрограммаПСК и ставкаПлатёж в месяцПереплатаКому
Семейная ипотекаПСК от 17,57 % до 17,85 %ставка 10 %от 2 % до 12 %146 513 ₽40 744 720 ₽семьям с детьми
IT-ипотекаПСК от 16,57 % до 20,33 %ставка 6 %100 889 ₽24 320 024 ₽сотрудникам аккредитованных IT-компаний
Дальневосточная ипотекаПСК уточняется у банкаставка 2 %126 196 ₽18 287 110 ₽жителям и переезжающим в ДФО
Арктическая ипотекаПСК уточняется у банкаставка 2 %126 196 ₽18 287 110 ₽жителям Арктической зоны
Сельская ипотекаПСК уточняется у банкаставка 3 %56 905 ₽5 071 607 ₽жильё в сельской местности
Льготная ипотекаПСК уточняется у банкаставка 6 %от 2 % до 12 %71 946 ₽13 900 583 ₽обзор всех программ с господдержкой
Ипотека с господдержкойПСК уточняется у банкаставка 6 %от 2 % до 12 %71 946 ₽13 900 583 ₽что осталось после завершения программы 8 %
Ипотека для участников СВОПСК уточняется у банкаставка 2 %116 036 ₽29 772 954 ₽участникам СВО и членам семей
Ипотека в новых регионахПСК уточняется у банкаставка 2 %116 036 ₽29 772 954 ₽ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области
Рыночная ипотекаПСК от 16,94 % до 26,27 %ставка 18,7 %от 16,9 % до 21,5 %187 718 ₽55 578 347 ₽без господдержки, любому заёмщику
Ипотека от застройщикаПСК уточняется у банкаставка 13 %от 13 % до 17 %132 744 ₽35 787 819 ₽ставка субсидируется застройщиком
Комбинированная ипотекаПСК уточняется у банкаставка 10 %от 6 % до 22 %146 513 ₽40 744 720 ₽льготная часть + рыночная сверх лимита
Траншевая ипотекаПСК уточняется у банкаставка 18,7 %от 6 % до 22 %187 718 ₽55 578 347 ₽кредит выдаётся частями до сдачи дома

Платёж и переплата — для стоимости, взноса и срока из калькулятора по ставке программы (срок не больше максимального по программе). Строки со знаком * — кредит выше лимита программы, остаток считается по рыночной ставке — ПСК от 16,94 % до 26,27 %, ставка 18,7 %. Ставки — из данных на 22.10.2026; ПСК подтверждает банк.

Кому подходит

Кому подходит программа

01

Семья с детьми и дорогая квартира

Вы подходите под семейную ипотеку, но нужная сумма кредита больше льготного лимита для вашего региона и числа детей. Комбинированная семейная ипотека позволяет не отказываться от льготы целиком.

02

IT-специалист с жильём дороже лимита

IT-ипотека тоже ограничивает льготную часть кредита. Остаток банк может выдать по рыночной ставке в рамках той же сделки, если вы проходите по требованиям программы.

03

Покупатели в столичных регионах

В Москве, Петербурге и областях вокруг них цены выше, и лимита льготы чаще не хватает. Для этих регионов и лимит льготной части, и общая сумма кредита больше, чем в других.

04

Тем, кто готов к более высокому платежу

Средняя ставка получается выше чистой льготной. Комбинированная схема подходит, если доход позволяет обслуживать рыночную часть и банк одобряет нагрузку по всей сумме.

Как оформить

Шаги оформления

  1. Узнайте лимит льготной части

    Он зависит от программы, а у семейной — ещё от числа детей и региона. Всё, что выше лимита, пойдёт по рыночной ставке.

  2. Рассчитайте комбинированную ипотеку

    Укажите в калькуляторе регион, цену и взнос: он разделит кредит на льготную и рыночную части и покажет общий платёж. Сравните с вариантом, где вы увеличиваете взнос и укладываетесь в лимит.

  3. Выберите банк, который делает комбо

    Комбинированную схему выдают не все банки — участники программ. Спросите, оформляют ли они её одним договором или двумя и какая будет рыночная ставка.

  4. Подайте заявку на всю сумму

    Банк проверяет доход и нагрузку по всему кредиту, а не только по льготной части. Взнос считают от полной цены жилья.

  5. Следите за рыночной частью

    Если рыночные ставки снизятся, рыночную часть можно рефинансировать отдельно, не теряя льготы на основную сумму.

Внимание

На что обратить внимание

  • Нагрузку на доход банк считает по всей сумме кредита, а лимиты ЦБ ограничивают выдачи заёмщикам с высокой долговой нагрузкой: подходить под программу ещё не значит получить одобрение.
  • Взнос рассчитывается от полной стоимости жилья, а не от льготной части. Минимум задаёт программа, у некоторых банков он выше.
  • Субсидия на льготную часть действует ограниченный срок, после него ставка по ней меняется по правилам программы. Учтите это в расчёте.
  • Совмещение с субсидией застройщика банки допускают не всегда — уточняйте до бронирования квартиры.
  • Расчёт на сайте — ориентир, не оферта: итоговую ставку и ПСК называет банк после проверки заявки.

Как работает комбинированная ипотека

Комбинированная ипотека — это один кредит или два договора в одном банке, где часть суммы идёт по льготной программе, а часть — по рыночным условиям. Льготная часть ограничена лимитом программы: у семейной ипотеки он зависит от числа детей и региона, у IT-ипотеки задан отдельно. Всё, что сверх лимита, банк кредитует по своей рыночной ставке.

Субсидию банк получает только на льготную часть, поэтому и низкая ставка действует только на неё. Общая сумма кредита при этом тоже ограничена правилами программы, для столичных регионов потолок выше. Условия комбинированной ипотеки после 1 октября 2026 формально сохранились: новые правила семейной ипотеки оставили общий лимит кредита.

Комбинированная ставка по ипотеке и расчёт платежа

В договоре часто указывают одну средневзвешенную ставку: она тем ближе к льготной, чем большую долю кредита покрывает лимит. Если сверх лимита остаётся немного, разница с чистой льготой небольшая. Если рыночная часть большая, платёж приближается к рыночной ипотеке.

Калькулятор комбинированной ипотеки на этой странице считает обе части отдельно и складывает платёж. По умолчанию он берёт базовый лимит семейной ипотеки; если детей больше или покупка в столичном регионе, ваш лимит выше — сверьте его со страницей о лимите. Полезно сравнить три варианта: комбо, увеличенный взнос, при котором кредит укладывается в лимит, и более дешёвую квартиру в пределах льготы.

  • Льготная часть — ставка программы, срок субсидии ограничен
  • Рыночная часть — ставка банка, зависит от ключевой ставки
  • Взнос — от полной цены, минимум задаёт программа

Можно ли рефинансировать комбинированную ипотеку

Можно, и с 27 октября 2025 это стало проще: рыночную часть разрешили рефинансировать отдельно, не теряя субсидии на льготную. Это имеет смысл, если рыночные ставки заметно снизились с момента выдачи. Льготную часть рефинансируют только по правилам самой программы.

По данным СМИ, комбинированную ипотеку выдавали Сбер, ВТБ, Альфа-Банк и Газпромбанк. Условия после изменений семейной ипотеки с 1 октября 2026 могли поменяться, поэтому уточняйте их в банке перед заявкой.

Вопросы и ответы

Частые вопросы

Комбинированная семейная ипотека ещё действует?

По правилам семейной ипотеки для договоров с 1 октября 2026 общий лимит кредита сохранён, значит, схема возможна. Выдаёт ли её конкретный банк, уточняйте в банке.

Как рассчитать комбинированную ипотеку?

Разделите кредит на часть в пределах лимита и остаток, посчитайте платёж по каждой ставке и сложите. Калькулятор на странице делает это автоматически.

Какой взнос нужен по комбинированной ипотеке?

Взнос считают от полной цены жилья, минимум задаёт базовая программа. Некоторые банки просят больше.

Можно ли рефинансировать только рыночную часть?

Да, с 27 октября 2025 рыночную часть разрешили рефинансировать отдельно без потери льготы. Условия зависят от банка.

Что выгоднее: комбо или увеличить взнос?

Если есть деньги, чтобы уложиться в лимит, чистая льгота обычно дешевле. Сравните оба варианта в калькуляторе.

Ещё по теме

Посмотрите также

Семейная ипотека

Семейная ипотека

Льготная ипотека для семей с детьми: ставка ниже рыночной, зависит от числа детей и региона. Новостройки, дома и часть вторички.

ПСК от 17,57 % до 17,85 %ставка от 2 % до 12 %
Открыть
IT-ипотека

IT-ипотека

Льготная ипотека сотрудникам аккредитованных IT-компаний: новостройка или дом вне столиц, ставка ниже рыночной на весь срок.

ПСК от 16,57 % до 20,33 %ставка 6 %
Открыть

Лимиты по регионам

От чего зависит лимит льготной части: регион и число детей. Столичная линейка против регионов и что делать, если жильё дороже.

Открыть

Калькулятор

Платёж, переплата и сумма кредита по семейной ипотеке: ставка по числу детей и региону, лимит льготной части, взнос и срок.

Открыть
Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки

Когда рефинансирование ипотеки имеет смысл, какие банки и программы его допускают и можно ли перевести кредит в семейную ипотеку.

Открыть
Ипотека от застройщика

Ипотека от застройщика

Ипотека от застройщика: льготные программы в новостройке, ставка со скидкой от застройщика, дома и что проверить в цене квартиры.

ПСК уточняется у банкаставка от 13 % до 17 %
Открыть
Заявка

Посчитаем комбинированный платёж

Укажите регион, цену жилья, взнос и программу — разделим кредит на льготную и рыночную части и прикинем платёж. Расчёт — ориентир, не оферта; условия уточняйте в банке.

  • Подберём программу под вашу ситуацию
  • Расчёт из калькулятора попадёт в заявку
  • Условия и ставку подтверждает банк

Заявка: Комбинированная ипотека

Как связаться

Оставить заявку