Почему досрочное погашение экономит деньги
По аннуитетной ипотеке банк каждый месяц начисляет плату за кредит на текущий остаток долга. Обычный платёж сначала гасит эти начисления, а в тело долга идёт только остаток. Досрочный взнос целиком уходит в погашение долга — значит, со следующего месяца начисления считаются уже с меньшей суммы.
Эффект накапливается: меньший долг — меньше начислений — большая часть следующего платежа снова идёт в погашение. Поэтому даже небольшая сумма сверх графика, внесённая регулярно, заметно сокращает общую переплату.
Почему досрочка в начале срока выгоднее
В первые годы ипотеки долг максимальный, и почти весь платёж уходит банку, а не в погашение. Любая сумма, внесённая досрочно в это время, убирает из расчёта начисления на много лет вперёд. Тот же взнос ближе к концу срока экономит гораздо меньше: долг уже маленький, и платить за него банку осталось недолго.
Поэтому наш калькулятор погашения ипотеки и считает регулярный взнос с первого месяца: так видно, сколько даёт привычка платить сверх графика сразу после сделки.
Уменьшать срок или платёж: что выбрать
При уменьшении срока платёж остаётся прежним, а кредит закрывается раньше. Экономия здесь максимальная: долг уходит быстрее, и банку остаётся меньше месяцев начислять плату.
При уменьшении платежа срок прежний, но каждый месяц обязательная сумма становится меньше. Экономия скромнее, зато растёт запас прочности: если доход упадёт, платить будет легче. Этот вариант выбирают, когда важнее снизить нагрузку, чем быстрее закрыть кредит.
- Срок — больше экономия, нагрузка та же
- Платёж — меньше экономия, нагрузка ниже
- Переключатель в калькуляторе покажет разницу на ваших числах
Когда с досрочным погашением лучше не спешить
Сначала соберите подушку безопасности на несколько месяцев расходов: деньги, внесённые в ипотеку, назад не забрать. Если ставка по кредиту низкая, например льготная, а надёжный вклад приносит больше, иногда разумнее копить, а не гасить досрочно.
Учтите и налоговый вычет по уплаченным банку суммам: при быстром погашении их меньше, и вычет тоже уменьшается. Рассчитать досрочное погашение ипотеки стоит до решения — а условия по своему договору уточняйте в банке.
