Какие программы ипотеки есть в 2026 году
Программы ипотеки 2026 года удобно делить на три группы. Первая — льготные с господдержкой: государство компенсирует банку часть ставки, поэтому для заёмщика она ниже рыночной. Это семейная, IT, дальневосточная, арктическая, сельская ипотека и программа для новых регионов. Особняком стоит военная ипотека: ставка там банковская, а платёж за военнослужащего вносит государство из накоплений. Общая льготная ипотека «для всех» завершилась летом 2024 года, и теперь у каждой программы свой круг участников.
Вторая группа — рыночная ипотека и предложения застройщиков: субсидированная ставка от застройщика, комбинированная (льготная часть плюс рыночная сверх лимита) и траншевая. Третья — способы купить без кредита или уменьшить его: рассрочка от застройщика, трейд-ин, материнский капитал, выплата многодетным на погашение ипотеки и субсидия «Молодая семья».
Льготные программы ипотеки: кому какая подходит
У каждой льготной программы свои требования к заёмщику, жилью и региону. Проверьте, в какой круг вы попадаете: нередко подходит не одна программа, и тогда сравнивают ставку, лимит и перечень доступных объектов.
- Семейная — семьи с ребёнком до семи лет или ребёнком с инвалидностью; по договорам с 1 октября 2026 ставка зависит от числа детей и региона покупки
- IT — сотрудники аккредитованных IT-компаний с зарплатой не ниже порога программы; жильё не в Москве и не в Петербурге
- Дальневосточная и арктическая — молодые супруги, одинокий молодой родитель с ребёнком, многодетные, работники школ и больниц, участники СВО; жильё в ДФО или Арктической зоне
- Сельская — дом или квартира в небольшом населённом пункте; круг участников узкий, а лимиты выдачи у банков ограничены — наличие уточняйте в банке
- Военная — участники накопительно-ипотечной системы: платёж по кредиту за них вносит государство из накоплений
- Новые регионы — жильё в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях
- Участники СВО — льготы дают сразу несколько программ: дальневосточная, арктическая, сельская и для новых регионов; подробности на отдельной странице
Рыночная ипотека и программы застройщиков
Если ни одна льгота не подходит, остаётся рыночная ипотека. Ставка у каждого банка своя и зависит от взноса, страховки и того, получаете ли вы зарплату в этом банке. Она следует за ключевой ставкой, поэтому меняется после решений Банка России.
Застройщики снижают ставку на первые годы за свой счёт — как правило, через более высокую цену квартиры; с 2025 года банк обязан раскрывать это удорожание. Комбинированная ипотека нужна, когда жильё дороже лимита льготной программы: часть кредита идёт по льготной ставке, остаток — по рыночной. Траншевая откладывает основной платёж до сдачи дома, но такие предложения есть не у всех банков и застройщиков.
Как выбрать программу под себя
Начните с того, кто вы и где покупаете: семья с детьми, айтишник, военный, учитель на Дальнем Востоке — у каждого свой короткий список. Затем объект: вторичное жильё подходит не везде, дом — чаще по договору подряда с эскроу или у застройщика. И помните: льготная ипотека с господдержкой по общему правилу одна на семью — второй кредит с господдержкой не дадут, редкие исключения уточняйте в банке.
Субсидии и сертификаты складываются с любой ипотекой: маткапитал идёт во взнос или на погашение, выплата многодетным гасит часть долга, «Молодая семья» уменьшает нужную сумму. Посчитайте платёж в калькуляторе выбранной программы — это ориентир, а не предложение банка. Итоговые условия льготных программ ипотеки уточняйте в банке: лимиты, требования к доходу и перечень объектов у каждого свои.
